Предварительный договор купли-продажи квартиры

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости – понятие объёмноё. Остановимся на конкретике и поговорим о заключении предварительного договора между сторонами. Если упростить юридическую терминологию, то предварительный договор – это документ, в котором указаны намерения продавца и покупателя. А составляется предварительный договор для того, чтобы указанным в нём лицам было ясно, как будет проходить сделка, каковы её этапы, каковы права и обязанности сторон. Отсутствие такого договора не является нарушением, но нередко ведёт к конфликтам при заключении основного договора купли-продажи. Соответственно, процедура затягивается. Что-то упустили из виду, не обсудили – и согласия нет. Соответственно, разумнее составить и заключить предварительный договор купли продажи при сопровождении сделки купли-продажи недвижимости.

Факт внесения задатка или аванса – приоритетные пункты договора. Однако внесение денежных средств на покупку недвижимости не гарантирует заключение основного договора. При этом никаких штрафных санкций за отказ от подписания договора купли-продажи при внесении аванса/задатка ГК РФ не предусмотрено. Но, если в предварительном договоре всё же указано, что штрафные санкции будут наложены, то это неминуемо. Этой лазейкой закона умело пользуются как в благих, так и в преступных целях. Поэтому необходимо включать в перечень необходимых процедур юридическое сопровождение купли-продажи квартиры, чтобы впоследствии не понести потери финансовые и моральные.

Предварительный договор

В первую очередь, предварительный договор фиксирует факт внесения задатка или аванса, причем последний не является гарантией подписания основного договора, поскольку его выплата не предусматривает, согласно ГК РФ, никаких штрафных санкций.

Предварительное соглашение может быть составлено в форме соглашения об авансе, соглашения о задатке или предварительного договора купли/продажи.

По сути же каждый из документов должен содержать подробное изложение особенностей и условий заключения основного договора купли/продажи.

Согласно ст. 429 ГК РФ:

 По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Статья 445 п. 4 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке»

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Предварительный договор является наиболее надежным способ заключения основного договора купли/продажи жилой недвижимости. Отказ от выполнения обязательств предварительного договора является основательной причиной для передачи дела в суд с требованием о заключении основного договора и возмещении убытков, а также о наложении запрета на все операции с жилой недвижимостью до момента завершения судебного разбирательства.

Аванс

Соглашение об авансе является свидетельством предварительного внесения определенной суммы в счет будущего платежа. Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком. Аванс составляет часть суммы, подлежащей платежу.

В случае расторжения договора, аванс возвращается, не зависимо от того по вине какой из сторон сделка была расторгнута. Причем к стороне, виновной в расторжении сделки штрафные санкции не применяются, за исключением тех случаев, когда они были предусмотрены в предварительном соглашении.

Задаток

Соглашение о задатке подтверждает внесение денежной гарантии возникающих обязательств, и разъясняет ответственность каждой из сторон в отношении расторжения сделки, а также последствия данного действия.

Согласно ст. 380 ГК РФ:

1.Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Ст. 381 ГК РФ гласит — Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Исходя из статей ГК РФ следует, что соглашение о задатке предусматривает двустороннюю ответственность за неисполнение обязательств по договору. В случае расторжения сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца, в качестве компенсации. Если же сделка была расторгнута по вине продавца, то продавец обязан возместить задаток покупателю в двойном размере.

Получите полноценную, бесплатную консультацию юриста по телефону +7 495 664-59-94 или через форму обратной связи на сайте.